Zdolność kredytowa i sposoby na jej powiększenie
Znaleźliśmy
wymarzone
mieszkanie.
Świetna
lokalizacja,
idealny
metraż,
satysfakcjonująca
cena.
Śmiało
kierujemy
swoje
kroki
w
stronę
banku,
aby
otrzymać
kredyt
hipoteczny
i….
okazuje
się,
że według banku
nie mamy wymaganej zdolności kredytowej. Jeszcze rok temu taka sytuacja
była całkowicie abstrakcyjna. Banki wychodziły z założenia, że im
większy kredyt tym lepiej, bo klient kupuje większe mieszkanie z
którego będzie większy zysk. Od października 2008 roku sytuacja
zmieniła się diametralnie.
Za rozpoczęcie kryzysu finansowego
obarcza się winą kredytobiorców w Stanach, którzy po prostu przestali
spłacać swoje zobowiązania, czym wytworzyli olbrzymie kłopoty
największych instytucji finansowych. Ich problemy rozlały się po całym
świecie i spowodowały wzrost kosztów wszystkich pożyczek, a zwłaszcza
zaostrzenie kryteriów przyznawania długoterminowych kredytów. Trzeba
jasno powiedzieć, że czasy kredytu z super-niskim oprocentowaniem
dostępnym dla każdego odeszły na razie w zapomnienie. Nie oznacza to
jednak, że nie mamy szans na kredyt w wymaganej wysokości, ale aby to
osiągnąć, będziemy musieli powiększyć naszą zdolność kredytową.
Powiększyć
zdolność(i)
Do powiększenia naszej zdolności „w oczach” banku możemy zrezygnować z kart kredytowych lub przyznanych debetów. Każdy z tych produktów to potencjalne źródło zadłużenia, które zmniejsza pulę środków do spłaty raty kredytu hipotecznego. Dobrym pomysłem, choć zajmującym więcej czasu jest wcześniejsza spłata ciążących już na nas mniejszych zobowiązań np. na sprzęt AGD. Potrzebna do tego jest gotówka, więc nie można zapominać też o najprostszym i najprzyjemniejszym powiększaniu zdolności jakie dają większe zarobki. Dla każdego banku z wyższą pensją będziemy bardziej wiarygodni. Stąd też wniosek, że na bank - kredytodawcę - należy wybrać taki, który uwzględnia dochód w postaci premii lub prowizji. Takie dodatki mogą istotnie zwiększyć nasze możliwości, ale z drugiej strony uważajmy, aby nie przesadzić. Żadną sztuką jest spłata raty równej standardowym comiesięcznym dochodom – sztuką jest potem jeszcze utrzymać się do kolejnej pensji. Niewątpliwie skutecznym sposobem stania się bardziej wiarygodnym dla banku jest zmiana formy zatrudnienia. Nie jest to sposób zależny jedynie od nas, ale trzeba wiedzieć, że dla banków zasada jest prosta – etat jest lepszy od wszelkich umów o dzieło i zlecenia. Dodatkowo im dłuższy staż takiej umowy o pracę tym lepiej. Jednakże sam fakt potwierdzenia zatrudnienia nic jednak nie da, jeżeli mamy słabą historię kredytową. Bycie dobrym dłużnikiem w przeszłości popłaca, bo tym pewniejszym jesteśmy klientem i dzięki temu możemy dostać lepsze warunki, a więc i wyższy kredyt.
Waluta ważna rzecz
Zdolność
kredytowa jest wprost uzależniona od wielkości oprocentowania. Im jest
ono niższe tym większą część raty kapitałowej będziemy mogli spłacać, a
więc i wyższy kredyt otrzymać. Należy zatem rozważnie przeanalizować
wybór waluty w której otrzymamy kredyt. Nie tak dawno będący absolutnym
liderem – frank szwajcarski - w połowie 2009 roku stał się drogi i
praktycznie niedostępny, więc pozostaje wybór pomiędzy złotym i euro.
Raty w obu przypadkach są porównywalne, ale na krótszy termin (do 3-4
lat) złotówka daje większe bezpieczeństwo, bo nie niesie żadnego ryzyka
walutowego. Jeżeli jednak planujemy spłatę hipoteki na np. 30 lat to
euro jest walutą, w której przyjdzie nam spłacać znaczną część naszego
zadłużenia, więc kredyt w euro niesie większe długoterminowe korzyści.
W tym drugim przypadku na przeszkodzie w wyliczeniu naszej zdolności
może być „Rekomendacja S” wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego,
która każe bankom zakładać, że do kredytów walucie obcej należy wykazać
się zdolnością o 20 proc. wyższą niż w złotych. Nie jest to wymóg
bezpodstawny. Kredyt walutowy niesie ze sobą ryzyko kursowe, które
oznacza, że jeżeli waluta w której wzięliśmy kredyt będzie się umacniać
względem złotego, to wielkość naszego zadłużenia będzie rosła. Rosły
też wtedy będą nasze comiesięczne raty. I to całkowicie niezależnie od
nas. Ryzyko kursowe jest zatem ryzykiem, że raty mogą się zwiększyć
tylko przez fakt, że zagraniczne waluty będą drożeć.