Dobra Pożyczka

Polecamy:

Dodatkowe wzmocnienia wartości zabezpieczenia hipotecznego stosowane przez banki

         
     
  Aby dodatkowo wzmocnić wartość zabezpieczenia hipotecznego, banki stosują specjalne procedury wyceny nieruchomości. Wycena dla potrzeb instytucji kredytowej znacznie różni się na przykład od wyceny dla potrzeb transakcji kupna-sprzedaży danej nieruchomości. Dla stron transakcji kupna-sprzedaży wartość rynkowa nieruchomości w uproszczeniu odpowiada stosunkowi między popytem a podażą dla konkretnego rodzaju obiektu. Z punktu widzenia banku sytuacja wygląda inaczej. Bank otrzyma pieniądze z udzielonego kredytu za 20 a nawet 30 lat, dlatego w całym tym okresie kwota kredytu musi być zabezpieczona „wartością” nieruchomości. Bank musi uzyskać taką wycenę nieruchomości, która będzie utrzymywać się w możliwie długim okresie.  Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa zasady dokonywania wyceny nieruchomości. Zgodnie z tą ustawą w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się;
-    określenie wartości rynkowej,
-    określenie wartości odtworzeniowej,
-    ustalenia wartości katastralnej,
-    określenie pozycji bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości. 
Pojęcie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości oznacza, że wartość nieruchomości, na której została ustanowiona hipoteka zabezpieczająca kredyty refinansowane ze środków uzyskanych w wyniku emisji listów zastawnych. Wartość ta, w przeciwieństwie do wartości rynkowej odzwierciedla wszystkie, także spekulacyjne, oczekiwania uczestników rynku i ustalanej przez relacje popytu i podaży. Określana jest przez bank w sposób szczególny i subiektywny. Zasady tej wyceny i jej procedura określane są w bankowych regulaminach wyceny nieruchomości, które są obowiązkowo zatwierdzane przez Komisję Nadzoru Bankowego.
Określenie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości jest specjalną, ukierunkowaną na specyfikę kredytowania nieruchomości procedurą oceny ryzyka kredytowego. Jej dokonywanie musi opierać się na gruntownej analizie rynku nieruchomości w kontekście długoterminowych trendów. Wycena ta opiera się na konserwatywnych, długookresowo ukierunkowanych wartościach, aby nie dochodziło do zawyżania wartości nieruchomości, a tym samym kwot udzielanych kredytów i związanego z tym ryzyka bankowego.
Wycena nieruchomości gospodarczych jest uwarunkowana ich położeniem, wyposażeniem oraz przydatnością gospodarczą czyli możliwością użycia do innych celów gospodarczych. W przypadku nieruchomości mieszkalnych bierze się pod uwagę wartość rzeczową  wyliczaną przy zastosowaniu odpowiednich indeksów (wartość metra sześciennego lub metra kwadratowego zabudowanej powierzchni). Przy wycenie nieruchomości brane są pod uwagę również ceny gruntów tego samego rodzaju i o takim samym położeniu, które można osiągnąć w długim okresie.
 
Następnym krokiem wzmacniającym pewność zabezpieczenia hipotecznego jest wyznaczenie przez banki granicy finansowania kredytem hipotecznym w stosunku do wartości obciążenia kredytem czyli bankowej wartości nieruchomości. Oznacza to, że oprócz zaostrzonej procedury wyceny, bank może sfinansować tylko część bankowej wartości nieruchomości. Jaka to jest część , zależy od przepisów ustawodawczych oraz  od statutów banków. Banki często finansują całość inwestycji, ale otrzymują dodatkowe gwarancje w postaci na przykład gwarancji określonych banków, instytucji państwowych lub ubezpieczeniowych.